Im Rahmen des Baulandmobilisierungsgesetzes wurde im Sommer 2021 vom Bundestag das umstrittene Umwandlungsverbot von Miet- in Eigentumswohnungen beschlossen (geregelt im neu eingefügten § 250 BauGB). 

Doch was bedeutet dies? Kurz zusammengefasst: Grundsätzlich benötigen Eigentümer für die Umwandlung von einer Miet- in eine Eigentumswohnung eine Genehmigung. Jedoch gibt es eine Reihe von Ausnahmeregelungen sowie eine zeitliche Befristung. 

Der Grund für dieses Verbot liegt in Spannungen am Wohnungsmarkt und der Schwierigkeit für Mieter, überhaupt noch (bezahlbaren) Wohnraum zu finden. Dies ist meist der Fall, wenn die Nachfrage an Wohnungen größer ist als das Angebot. Wo genau ein „Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt“ definiert wird, liegt im Ermessen der jeweiligen Bundesländer und muss von diesen selbständig bestimmt und begründet werden. Im Gesetz heißt es dazu: „Aus der Begründung muss sich ergeben, auf Grund welcher Tatsache ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt.“ 

Mit diesem Vorbehalt können Kommunen die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen unterbinden. Dies gilt jedoch nur für Gebäude mit mehr als fünf Wohneinheiten und gleichzeitig der Wohnungsmarkt als angespannt erklärt wurde. 

Das Umwandlungsverbot erschwert es somit Eigentümern von entsprechenden Mehrparteienhäusern ihre Immobilie aufzuteilen und einzeln zu verkaufen. Diese Vorgehensweise ist für den Besitzer oft lukrativer als der Verkauf des ganzen Hauses oder der „normalen“ Vermietung. 

Der Mieter erhält durch die Umwandlung meist ein Vorkaufsrecht auf „seine“ Wohnung. Möchte er dies nicht, so schützt ihn eine Kündigungssperre zulasten des neuen Eigentümers für mehrere Jahre – ja nach Regelung der entsprechenden Gemeinde oder Stadt. 

Im Anschluss verliert der Mieter diesen Schutzstatus und Vermieter haben nun die Möglichkeit Modernisierungs-Mieterhöhungen durchzusetzen oder Eigenbedarf anzumelden. 

Während Mieterschutzverbände davon ausgehen, dass dieses Verbot Mietern einen besseren Schutz angedeihen lässt, sprechen andere Marktteilnehmer diesem Gesetz jeglichen Nutzen ab. Sie argumentieren vielmehr, dass durch das Umwandlungsverbot Mietern die realistische Chance genommen wird Wohneigentum zu erwerben. 

Das Umwandlungsverbot gilt erst ab Inkrafttreten der Rechtsverordnung des Landes. Danach darf das Grundbuchamt ohne Nachweis der Genehmigung keine Wohnungsgrundbuchblätter anlegen oder Bruchteilseigentum begründen. Bis jetzt ist das Gesetz noch ein „zahnloser Tiger“, da er von den jeweiligen Landesregierungen noch nicht umgesetzt wurde. 

Mit Inkrafttreten der entsprechenden Rechtsverordnung bleiben der Erbengemeinschaft nur zwei Möglichkeiten:  

• ALLE Erben möchten das Haus selbst nutzen, hierfür würde eine Teilung genehmigt. Nach der Frist für Eigenbedarfskündigungen von 9 Monaten können Sie mit allen Erben das Haus nutzen, sofern sich alle einig sind.  
• Anderenfalls kann nur das Haus als Gesamteinheit veräußert werden – was wirtschaftlich jedoch wesentlich weniger attraktiv sein könnte als das Veräußern von einzelnen Wohneinheiten. Gleichzeitig wäre hierdurch der Käuferkreis stärker eingeschränkt.